一般而言，只要合同中約定了買房人以銀行貸款的方式支付部分房款的，賣房人就有義務(wù)配合買房人辦理銀行貸款。如果賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，導(dǎo)致買房人沒(méi)能夠在約定的時(shí)間通過(guò)銀行的貸款審批的，買房人并不構(gòu)成違約，相反，賣房人構(gòu)成違約。買房人可以訴請(qǐng)賣房人配合辦理過(guò)戶手續(xù)，由此導(dǎo)致的相關(guān)損失也可以要求賣房人賠償。和北京房產(chǎn)律師一起看看下面這起案例。

　　一、基本案情

　　陳某于2009年11月3日經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人。2013年3月4日，陳某公證機(jī)構(gòu)委托李某（陳某丈夫）出售系爭(zhēng)房屋、收取房款及處理以及其他售房過(guò)程中相關(guān)工作事宜。2013年3月25日，陳某（甲方，買受人）與姚乙、姚甲（乙方，買受人）簽訂《房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣勞動(dòng)合同》，主要可以約定，乙方向就是甲方企業(yè)購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，房屋結(jié)構(gòu)建筑施工面積87.27平方米，轉(zhuǎn)讓土地價(jià)款為人民幣158萬(wàn)元。合同作為第六條約 定，甲、乙雙方信息確認(rèn)，在2013年6月3日之前，甲乙合作雙方共同向發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)中心需要申請(qǐng)業(yè)務(wù)辦理技術(shù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)過(guò)戶手續(xù)。合同規(guī)定第九條第二款約定，乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自受到影響甲方提供書面催告之日起的20日內(nèi)，乙方仍未得到付款的，甲方人員有權(quán)自己?jiǎn)畏矫娴慕獬ｋU(xiǎn)合同，并書面形式通知乙方，自收到一個(gè)通知行為之日起的20日內(nèi)乙方未提出問(wèn)題異議，合同即行解除。甲方認(rèn)為可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方資金支付存在逾期未付款20％的違約金，余款返還給乙方，已付款能力不足或者違約金這一部分，乙方應(yīng)在我們接到學(xué)生書面文件通知之日起20日內(nèi)向甲方實(shí)際支付。合同第十條第二款約定，甲方逾期未交付中國(guó)房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的20日內(nèi)，甲方仍未實(shí)現(xiàn)交付時(shí)間房地產(chǎn)的，乙方主體有權(quán)選擇單方解除行政合同，并書面語(yǔ)言通知甲方，自收到系統(tǒng)通知之日起的20日內(nèi)甲方未提出一些異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在教學(xué)收到這些書面調(diào)查通知之日起20日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方投資支付全部房款之日起至解除這種合同成立之日止）外，還應(yīng)按已收款的20％向乙方不同支付一定違約金。該合同及其附件三付款安全協(xié)議內(nèi)容約定，1、第一期房款：乙方在簽訂自由買賣合同發(fā)生當(dāng)日向甲方產(chǎn)品支付首付款48萬(wàn)元；2、第二期房款：乙方保證貸款105萬(wàn)元由政府貸款建設(shè)銀行能夠直接生活打到甲方經(jīng)常賬戶；3、第三期房款：乙方將尾款5萬(wàn)元交由社會(huì)中介目標(biāo)公司保管，待交房時(shí)支付給甲方。合同分析附件無(wú)抵押融資情況：無(wú)。上述研究合同之間簽訂后，2013年2月陳某出具收條確認(rèn)是否收到定金5萬(wàn)元，2013年3月26日、2013年4月9日姚乙通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銀行個(gè)人轉(zhuǎn)賬功能分別用于支付陳某11萬(wàn)元及32萬(wàn)元。2013年3月25日，姚乙、姚甲以陳某名義向稅務(wù)會(huì)計(jì)部門應(yīng)該繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅等共計(jì)119，290元。 2013年6月5日，李某代陳某向姚乙、姚甲發(fā)出《催告函》稱，依約定，雙方應(yīng)于2013年6月3日前已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，且姚乙、姚甲應(yīng)取得商業(yè)銀行內(nèi)部審批制度通過(guò)的借款合同并于當(dāng)日辦理各種抵押財(cái)產(chǎn)登記注冊(cè)手續(xù)，然姚乙、姚甲沒(méi)有他們前來(lái)學(xué)習(xí)辦理，故催告姚乙、姚甲于2013年6月15日上午9時(shí)與陳某共同赴交易數(shù)據(jù)中心負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶及抵押證券登記法律手續(xù)。該函于2013年6月6日經(jīng)投遞簽收，姚乙、姚甲表示方法收到該催告函。2013年6月6日，姚乙、姚甲通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)居間作用方向陳某發(fā)出《履行監(jiān)督合同催告函》，該函主要稱，雙方貿(mào)易合同有效約定2013年6月3日前我國(guó)辦理過(guò)戶事宜，居間方于2013年5月31日以短信平臺(tái)通知李某于2013年6月2日來(lái)居間方處理方面協(xié)助患者辦理農(nóng)村房屋開發(fā)貸款具體事宜；短信模塊發(fā)出后李某沒(méi)有任何回復(fù)；現(xiàn)用傳統(tǒng)快遞物流方式同時(shí)告知陳某于2013年6月23日前來(lái)居間方辦理司法協(xié)助解決貸款事宜。該催告函嗣后被退回。2013年6月27日，李某代陳某向姚乙、姚甲發(fā)出《通知函》，該函主要稱，2013年6月5日向姚乙、姚甲發(fā)函催告于2013年6月15日到交易成本中心組織辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但是因姚乙、姚甲原因知識(shí)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用仍然還是不能因?yàn)檗k理；且至今日，姚乙、姚甲仍不能取得人民銀行信貸審批程序通過(guò)的借款人在合同，亦不能以一種先進(jìn)教育方式移動(dòng)支付房款，導(dǎo)致買賣合同風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法滿足正常水平進(jìn)行，故通知姚乙、姚甲解除條件買賣銷售合同并追究第三方支付違約金等責(zé)任。原審法院審理中，姚乙、姚甲表示，其于2013年6月28日收到該通知函。

　　一審認(rèn)為，姚毅、姚佳、陳某就爭(zhēng)議房屋達(dá)成的房地產(chǎn)買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)遵守全面履行，并根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行告知、協(xié)助和保密義務(wù)。本案中，雙方約定第二期房款以貸款方式支付，陳某應(yīng)積極配合姚毅和姚佳按照交易習(xí)慣辦理貸款手續(xù)。但根據(jù)本案查明的事實(shí)，在辦理貸款過(guò)程中，姚毅、姚佳因其貸款資格有限，需要辦理離婚、退稅手續(xù)以取得首套貸款資格，并就上述資格的取得向陳某提出交涉。這不是合理的合作要求。陳某基于風(fēng)險(xiǎn)考慮提出反對(duì)，拒絕合作。他的行為沒(méi)有錯(cuò)。姚毅、姚佳以陳某不配合辦理借款手續(xù)為由，解除買賣合同，要求支付利息、賠償稅費(fèi)、中介費(fèi)損失并支付違約金。沒(méi)有根據(jù)，他們也不支持。至于陳某反訴姚毅、姚佳因其逾期支付第二期款項(xiàng)而主張解除借款的權(quán)利，并要求姚毅、姚佳支付違約金，考慮到借款未獲批準(zhǔn)時(shí)，買賣合同中未約定第二期款項(xiàng)的支付時(shí)間及如何支付第二期款項(xiàng) 且雙方因貸款資格談判未就上述事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，現(xiàn)陳某主張2013年6月3日以現(xiàn)金形式補(bǔ)足貸款金額，難以接受。綜上所述，陳某主張姚毅、姚佳未能于2013年6月3日及之前支付二期房款并據(jù)此主張違約金的證據(jù)不足，法院難以支持。同時(shí)，基于本案，雙方同意解除買賣合同，法院予以確認(rèn)。合同解除后，陳某應(yīng)將購(gòu)房款48萬(wàn)元返還給姚毅和姚佳?；诖耍粚彿ㄔ鹤鞒鋈缦屡袥Q：1。解除姚毅、姚佳、陳某之間的房地產(chǎn)買賣合同；2.陳某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將購(gòu)房款48萬(wàn)元返還給姚毅、姚佳；三、對(duì)姚毅、姚佳和陳某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　二審法院一般認(rèn)為，雙方對(duì)于當(dāng)事人及案外人就系爭(zhēng)房屋進(jìn)行簽訂的《房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣交易合同》《房地產(chǎn)企業(yè)買賣及租賃居間服務(wù)協(xié)議》系雙方信息真實(shí)存在意思就是表示，應(yīng)為學(xué)生有效，雙方均應(yīng)按約履行我們自己的義務(wù)。按照通過(guò)上述分析買賣勞動(dòng)合同及居間協(xié)議的有關(guān)研究?jī)?nèi)容，可以直接推定，姚乙、姚甲應(yīng)在2013年6月3日辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶之前以銀行不良貸款管理形式向陳某支付第二期房款105萬(wàn)元?，F(xiàn)姚乙、姚甲未按約支付第二期房款，其辯稱系因陳某拒絕配合業(yè)務(wù)辦理商業(yè)銀行提供貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)所致。根據(jù)需要查明的事實(shí)，姚乙的配偶已有知識(shí)一次購(gòu)房借款方式記錄，姚乙、姚甲在簽訂施工合同成立之時(shí)明知自身發(fā)展貸款相關(guān)資質(zhì)能力受到一定限制，僅可申請(qǐng)辦理二套房貸款，故相應(yīng)的貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)由其自身行為承擔(dān)。但姚乙、姚甲仍要求陳某配合其獲取首套房貸款沒(méi)有資格，陳某基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要考慮中國(guó)提出一些異議并拒絕姚乙、姚甲的不合理使用要求，并無(wú)不當(dāng)。姚乙、姚甲未按約支付第二期房款，已構(gòu)成一個(gè)違約，應(yīng)向陳某承擔(dān)違約主體責(zé)任，故陳某要求姚乙、姚甲向其支付違約金的請(qǐng)求可予支持。根據(jù)我國(guó)法律制度規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于生活造成的損失的，當(dāng)事人之間可以處理請(qǐng)求國(guó)家人民選擇法院必須予以適當(dāng)時(shí)間減少?，F(xiàn)姚乙、姚甲主張若其確應(yīng)承擔(dān)違約成本責(zé)任，則雙方都是關(guān)于違約金的約定價(jià)格過(guò)高，要求不同法院人員依法及時(shí)予以政策調(diào)整，于法不悖，本院對(duì)此方面予以采納。違約金數(shù)額由本院根據(jù)姚乙、姚甲的違約情形，結(jié)合本案實(shí)際應(yīng)用情況酌情認(rèn)定。據(jù)此，依照 《中華民族人民民主共和國(guó)環(huán)境民事行政訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決結(jié)果如下：一、維持上一審民事案件判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、撤銷一審民事判決第三項(xiàng)； 三、姚乙、姚甲應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付陳某違約金人民幣8萬(wàn)元； 四、姚乙、姚甲及陳某的其余訴訟請(qǐng)求，不予社會(huì)支持。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間認(rèn)真履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《中華全國(guó)人民群眾共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行會(huì)計(jì)期間的債務(wù)融資利息。

　　二、律師分析

　　一般來(lái)說(shuō)，只要買房合同同意以銀行貸款的形式支付部分房款，賣方就有義務(wù)與買方合作獲得銀行貸款。如果賣方拒絕與買方合作辦理貸款手續(xù)，導(dǎo)致買方無(wú)法在約定時(shí)間通過(guò)銀行貸款獲得批準(zhǔn)，買方不構(gòu)成違約，相反，賣方構(gòu)成違約。買受人可以要求賣方配合所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，造成相關(guān)損失也可以要求賣方賠償。房屋買賣合同規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)以銀行貸款的方式支付部分房屋，這意味著賣方有義務(wù)與買受人合作辦理貸款手續(xù)。但賣方與買方合作辦理貸款手續(xù)的合同義務(wù)也隱含著一個(gè)命題，即買方的貸款申請(qǐng)必須是合法的。賣方?jīng)]有義務(wù)與買方合作做違法的事情。因此，如果購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)是非法的（例如，購(gòu)房者只能申請(qǐng)第二個(gè)房屋貸款，但申請(qǐng)第一個(gè)房屋貸款） ，房屋賣方有權(quán)拒絕合作，這種拒絕合作并不違反合同。[這其實(shí)是一個(gè)合同解釋的問(wèn)題，就是“賣方應(yīng)該與買方合作辦理銀行貸款手續(xù)”，協(xié)議應(yīng)該理解。]同樣，賣方有權(quán)拒絕與買方合作做低房?jī)r(jià)等。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢北京房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。