2018年2月28日，上海市房屋委員會(huì)和上海市工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于修改上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本條款的通知》（上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（2018)21號(hào)） ，2018年3月1日在新網(wǎng)站上簽訂的上海市房地產(chǎn)銷售合同版本，增加了11項(xiàng)新的戶口遷出責(zé)任條款，規(guī)定了房地產(chǎn)買賣合同的違約。那么，在司法實(shí)踐中，賣方應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任呢？法院的判決可以說(shuō)是千差萬(wàn)別！接下來(lái)和北京房產(chǎn)律師一起看看下面這兩起案例。

　　案例一：賬戶逾期，每天按照30元計(jì)算違約金。

　　一審案號(hào)：上海市上海浦東發(fā)展新區(qū)中國(guó)人民對(duì)于法院（2016）滬0115民初24012號(hào)

　　二審案件編號(hào)： 上海市第一中級(jí)人民法院（2016年）上海市第一人民法院第11083號(hào)

　　合同約定違約金：

　　賣家承諾自交易過(guò)戶之日起90天內(nèi)遷出原賬戶。逾期不遷出的，每日按總房?jī)r(jià)款的0.5 ‰支付違約金，即每逾期一日支付725元。

　　法院判決：

　　被告須于判決生效日期起計(jì)十日內(nèi)，就原告逾期遷出住戶戶口支付違約罰款（按每日30元的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由2015年5月30日起至2016年3月18日止）。

　　一審判決理由：

　　但對(duì)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，被告提出合同約定的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，無(wú)法調(diào)整。一審法院認(rèn)為原戶口逾期搬遷不會(huì)對(duì)房屋實(shí)際使用產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，且原告主張21萬(wàn)元違約金確實(shí)高于實(shí)際損失，故一審法院將其調(diào)整為每日30元的標(biāo)準(zhǔn)，2015年5月30日至2016年3月18日，超出部分不予支持。

　　二審判決理由：

　　一審人民法院可以基于被上訴人的調(diào)整以及違約金的請(qǐng)求，結(jié)合分析本案的實(shí)際發(fā)展情況，酌定被上訴人按照自己每日30元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付2015年5月30日至2016年3月18日期間的違約金，并無(wú)明顯不當(dāng)，數(shù)額尚屬一個(gè)合理，本院予以有效維持。

　　同樣是上海作為第一中級(jí)人民對(duì)于法院

　　案例二：逾期兩年遷出戶口被罰25萬(wàn)元（約340元u002Fday)。

　　一審案件編號(hào)： 上海市徐匯區(qū)人民法院（2017）上海0104初審391

　　二審案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2017）滬01第7022號(hào)。

　　合同約定違約金：

　　根據(jù)我國(guó)房屋進(jìn)行買賣雙方合同可以補(bǔ)充相關(guān)條款沒(méi)有約定，逾期遷出戶口一日，按總房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五支付違約金直至原戶口遷出時(shí)止，即合同管理約定違約金為每日1,900元。

　　法院判決：

　　被告應(yīng)在判決生效之日起10天內(nèi)一次性向原告支付25萬(wàn)美元。

　　一審判決理由：

　　鑒于被告提出的高標(biāo)準(zhǔn) liquidated damage，并考慮到原告至今未能提供足夠證據(jù)證明延遲轉(zhuǎn)戶給被告造成的實(shí)際損失，根據(jù)公平誠(chéng)信原則，并考慮到合同的履行、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期的利益損失等因素，被告應(yīng)被判處支付25萬(wàn)元違約。（每日約340元）

　　二審判決理由：

　　本院認(rèn)為，雙方企業(yè)簽訂的《上海市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣交易合同》系雙方進(jìn)行真實(shí)表達(dá)意思可以表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為自己合法合理有效。被告直至一審判決后才將系爭(zhēng)房屋內(nèi)原有戶口遷出，存在問(wèn)題明顯沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。根據(jù)我國(guó)房屋信息買賣勞動(dòng)合同作為補(bǔ)充一些條款約定，逾期遷出戶口一日，按總房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五支付違約金直至原戶口遷出時(shí)止，房屋買賣合同對(duì)違約金約定為每日1,900元，刁博華、李錚在起訴時(shí)已將違約金調(diào)整為每日500元，一審人民法院在綜合分析考慮本案的實(shí)際工作履行社會(huì)情況發(fā)展以及孔慶濤、孔憲明、潘漪的違約風(fēng)險(xiǎn)程度等因素，再將違約金金額向下一個(gè)調(diào)整，酌定違約金為250,000元，并無(wú)不當(dāng)。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向北京房產(chǎn)律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。