村委會能否將其所有的集體土地出租給他人？未經(jīng)村民會議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認(rèn)為，該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定，未經(jīng)村民會議討論決定的租賃合同無效。但是實(shí)踐中關(guān)于該問題的裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。下面和北京房產(chǎn)律師一起了解相關(guān)內(nèi)容。

　　裁判要旨

　　村委會未經(jīng)村民會議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　案情簡介

　　一、文柏池與久裕村聯(lián)合社簽訂《合同書》等合同，約定久裕村聯(lián)合社將其所有的總面積為250000平方米農(nóng)用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)。

　　二、文柏池向北京中院提起訴訟，請求：久裕村委會、久裕村聯(lián)合社支付文柏池補(bǔ)償款1193萬元。北京中院認(rèn)為，案涉合同未經(jīng)村民會議討論決定，是無效合同；文柏池在整個投資過程中取回的款項(xiàng)已超出其投資款，故久裕村聯(lián)合社、久裕村委會無需再返還文柏池對涉案土地的投資款。北京中院判決：駁回文柏池的訴訟請求。

　　三、文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關(guān)于民主決定程序的規(guī)定，屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。

　　四、文柏池仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。

　　裁判要點(diǎn)

　　法院認(rèn)定案涉合同無效的原因在于，久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租，涉及全體村民利益的重大問題，根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》（1988年通過版，已失效）第十一條關(guān)于“涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規(guī)定，該事宜應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經(jīng)村民會議討論決定，違反了上述規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

　　一、當(dāng)事人欲與村委會簽訂租賃合同租賃集體土地時，應(yīng)當(dāng)要求村委會提供出租該集體土地經(jīng)村民會議討論通過的書面文件，以確保租賃合同有效。在村委會提供該文件之前，當(dāng)事人不應(yīng)向村委會支付租金，避免遭受損失。

　　二、租賃集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的，租賃合同無效，請參閱公眾號民商事裁判規(guī)則2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)》。

　　相關(guān)法律法規(guī)

　　《中華人民共和國村民委員會組織法》（1987年通過版，已失效）

　　第十一條 村民委員會向村民會議負(fù)責(zé)并報告工作。

　　村民會議由村民委員會召集和主持。有五分之一以上的村民提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會議。涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定。

　　村民會議有權(quán)撤換和補(bǔ)選村民委員會的成員。

　　《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年修訂版）

　　第二十四條 涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：

　?。ㄒ唬┍敬逑硎苷`工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

　　（二）從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用；

　　（三）本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案；

　?。ㄋ模┩恋爻邪?jīng)營方案；

　?。ㄎ澹┐寮w經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案；

　?。┱氐氖褂梅桨福?

　?。ㄆ撸┱鞯匮a(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；

　?。ò耍┮越栀J、租賃或者其他方式處分村集體財產(chǎn)；

　?。ň牛┐迕駮h認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

　　村民會議可以授權(quán)村民代表會議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　法律對討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　法院判決

　　以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

　　久裕村聯(lián)合社與“香港裕豐發(fā)展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯(lián)合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發(fā)展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)，并對租用土地地點(diǎn)、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定；文柏池主張該合同不是土地租賃協(xié)議，而是一份土地使用權(quán)租賃的前期協(xié)議，是對擬租賃土地的前期開發(fā)協(xié)議。原判決以久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認(rèn)定無論《租用土地使用合同書》性質(zhì)如何，均應(yīng)經(jīng)村民會議討論決定；同時，因《協(xié)議一》和《協(xié)議二》是雙方當(dāng)事人對案涉土地的處理問題簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認(rèn)定應(yīng)經(jīng)村民會議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書》、《協(xié)議一》、《協(xié)議二》的簽訂均未經(jīng)村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定為由，認(rèn)定上述協(xié)議無效，于法有據(jù)。因此，文柏池關(guān)于原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。

　　上面的是小編為您整理的交房注意事項(xiàng)都有哪些的相關(guān)內(nèi)容?？梢姸嗔私夥芍R對我們的生活有很大幫助。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢北京房產(chǎn)律師。