賣房人可否以買房人沒有按約付款為由主張逾期違約金和解除合同的違約金呢？即限購一般還會導(dǎo)致銀行貸款在過戶前不能審批通過，買房人一般也不能現(xiàn)金補(bǔ)足，這樣的話，買房人就構(gòu)成付款逾期，賣房人就可以主張逾期違約金（一般是每日未付款的萬分之五），超過寬限期或者催告期，賣房人就可以向買房人主張解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。下面由北京律師事務(wù)所為您詳細(xì)講解。

　　《上海市房地產(chǎn)買賣合同》補(bǔ)充條款（二）一般規(guī)定為：甲乙雙方在簽訂本合同時，均知悉國家和本市的房屋限售規(guī)定。如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心拒絕辦理房地產(chǎn)登記，并出具不予房地產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)讓通知書的，甲乙雙方同意按以下約定處理：

　　1.雙方共同辦理合同網(wǎng)上注銷備案。

　　2.如因乙方責(zé)任未如實(shí)提供家庭信息及家庭成員擁有的住房，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)損失。

　　關(guān)于通過上述問題約定的正確進(jìn)行理解是：

　?。?）只要乙方限購導(dǎo)致企業(yè)不能完成過戶且房產(chǎn)市場交易信息中心設(shè)計出具《不予辦理中國房地產(chǎn)金融交易、過戶通知》，則合同管理自動解除；

　?。?）如果是在簽訂居間服務(wù)協(xié)議或居間版房屋買賣勞動合同內(nèi)容之后，網(wǎng)簽之前，國家或上海市出具新的限購政策，導(dǎo)致學(xué)生即便簽訂了網(wǎng)簽合同也不能過戶的，則屬于我們不可抗力【《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力因素不能有效履行相關(guān)合同的，根據(jù)自己不可抗力的影響，部分產(chǎn)品或者公司全部免除刑事責(zé)任，但法律法規(guī)另有一些規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生發(fā)展不可抗力的，不能完全免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能及時預(yù)見、不能為了避免出現(xiàn)并不一定能克服的客觀現(xiàn)實(shí)情況?！薄侩p方之間互相學(xué)習(xí)不負(fù)違約風(fēng)險責(zé)任，相互作用只能不斷根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定【合同關(guān)系解除后，尚未充分履行的，終止履行；已經(jīng)無法履行的，根據(jù)我國履行社會情況分析和合同性質(zhì)，當(dāng)事人是否可以滿足要求系統(tǒng)恢復(fù)原狀、采取不同其他方法補(bǔ)救技術(shù)措施，并有權(quán)要求損害賠償精神損失?！恳罅私鈱Ψ浇K止履行，恢復(fù)原狀（甲方退房款，乙方配合撤銷網(wǎng)簽）；

　　（3）如果在簽訂居間合作協(xié)議或居間版房屋買賣合同開始之前，乙方就是因?yàn)橄拶弻ο?，故意隱瞞其限購的事實(shí)而簽訂網(wǎng)簽合同，導(dǎo)致他們不能過戶的，則甲方除有權(quán)控制要求乙方賠償損失。關(guān)鍵是，這里的賠償損失是賠償制度實(shí)際成本損失主要還是一種賠償網(wǎng)簽合同約定的逾期違約金（一般是萬分之五）和解除保險合同的違約金（一般是總房價的20％）從字面意義理解，應(yīng)當(dāng)是生活實(shí)際價值損失（如房價持續(xù)下跌給其造成的損失，因交易而發(fā)生的交通費(fèi)、通訊費(fèi)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境損失）而非違約金。此外，從網(wǎng)簽合同的違約條款也可以明顯看出教師不能產(chǎn)生直接以限購導(dǎo)致員工不能過戶為由主張逾期違約金（一般是萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20％）。此外，在計算守約方的實(shí)際損失時需要更加注意損益相抵原則，即守約方因違約方的違約在遭受巨大損失的同時也得到人民利益的，應(yīng)將其所能夠得到的利益從應(yīng)得的賠償金額中扣除。如賣房人在長期遭受交通費(fèi)、通訊費(fèi)等經(jīng)濟(jì)帶來損失的同時，也得到了現(xiàn)在房價收入上漲的利益，則應(yīng)當(dāng)將前者減去后者認(rèn)為作為其實(shí)際應(yīng)用損失。此差額如果是正數(shù)，則由買房人賠償給賣房人；如此差額是負(fù)數(shù)，則互相不賠償（不可能守約方賠償違約方）。

　　那么，賣方不能根據(jù)協(xié)議購買房屋支付逾期違約的理由和解除違約合同嗎？也就是說，購房限制一般也會導(dǎo)致銀行貸款在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前不被批準(zhǔn)，而購房者一般無法用現(xiàn)金補(bǔ)償。在這種情況下，買方將構(gòu)成逾期付款，賣方可以要求逾期罰款（通常是五分之一的十。

　　這其實(shí)是賣家是否有機(jī)會適用上述條款的問題，其實(shí)是網(wǎng)簽合同何時終止的問題。進(jìn)一步研究是網(wǎng)簽合同是自動解除還是買受人有權(quán)解除并行使解除權(quán)。

　　合同法第四十五條規(guī)定： “當(dāng)事人可以約定合同有效的條件。受生效條件約束的合同，在條件滿足時生效。受解除條件約束的合同，在該條件滿足時即告失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚節(jié)M足條件的，視為滿足條件；不正當(dāng)?shù)卮俪蓾M足條件的，視為未滿足條件?！鄙虾７康禺a(chǎn)合同補(bǔ)充條款（二）是一個具有解除條件的合同，由于成功的條件[因違反銷售限制，房地產(chǎn)交易中心將不辦理房地產(chǎn)登記，并發(fā)出“不辦理房地產(chǎn)交易，轉(zhuǎn)讓通知”]網(wǎng)簽署的合同自動解除。這樣，賣方也就沒有機(jī)會申請網(wǎng)上合同中關(guān)于逾期違約罰款（一般為五萬元）和撤銷合同罰款（一般為房屋總價的20%）的條款。

　　但在買方限購導(dǎo)致無法過戶的情況下，房地產(chǎn)交易中心往往不出具《禁止房地產(chǎn)交易及過戶通知書》。這樣就達(dá)不到上述終止條件，合同也不會自動終止（即合同仍處于有效狀態(tài)）。這樣，如果買受人符合合同中關(guān)于逾期違約金（一般為萬分之五）和解除合同違約金（一般為總房款的20%）的條款，出賣人可以適用上述合同條款向買受人主張逾期違約金（一般為萬分之五）和解除合同違約金（一般為總房款的20%)。至于違約金的調(diào)整，另當(dāng)別論。

　　不動產(chǎn)未辦理物權(quán)登記之事實(shí)，并不重要影響企業(yè)房屋買賣合同管理效力?！胺康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從物權(quán)變動成本角度分析進(jìn)行的規(guī)定和限制，而對合同效力認(rèn)定問題影響無虞。當(dāng)事人以明確自己意思就是表示對合理期待我們將來發(fā)展取得一個合法知識產(chǎn)權(quán)的唯一房產(chǎn)訂立買賣協(xié)議，雖不能為了確定其最終目標(biāo)位置與坐落，在不違反國家法律制度規(guī)定或合同約定條件下，協(xié)議標(biāo)的物應(yīng)予以確認(rèn)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認(rèn)識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢北京律師事務(wù)所。