在二手房買(mǎi)賣(mài)中有很多房主并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，可是依然有人愿意買(mǎi)這房子，此時(shí)可能會(huì)寄希望于簽訂的書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)保護(hù)自身的利益。那根據(jù)法律的規(guī)定，這沒(méi)房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢？北京律師馬上為你做詳細(xì)解答。

　　一、基本案情

　　原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂了《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》 ，同意被告將自己的成套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告按照合同支付了房屋的全部款項(xiàng)。原告葉某向房管局繳納了相關(guān)交易契稅，辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。原告到房產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)證續(xù)期，并以葉、黃的名義辦理了房產(chǎn)所有權(quán)登記。當(dāng)時(shí)，由于政策原因，土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)尚未處理。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)并沒(méi)有辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。目前的土地轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)滿足，但被告方拒絕協(xié)助轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方產(chǎn)生了糾紛。原告主張從法律上確認(rèn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議的有效性，并請(qǐng)被告協(xié)助原告登記土地使用權(quán)的變更。

　　二、律師評(píng)析

　　本案中，被告享有對(duì)涉案房屋的實(shí)體處分權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示。原被告與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的不能過(guò)戶(hù)的情形。而《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，一般被認(rèn)為是管理的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是確定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。并且從物權(quán)和債權(quán)的法理角度來(lái)看，土地使用權(quán)證不過(guò)戶(hù)不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。故本案雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)的合同義務(wù)包括標(biāo)的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在符合領(lǐng)證條件時(shí)，出賣(mài)人有義務(wù)協(xié)助買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　房屋所有權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)和房屋的土地保有權(quán)之間不存在法律依賴(lài)關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，住宅物業(yè)的購(gòu)置和交易將不可避免地面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一，很難了解房貸的情況。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金不足，用建設(shè)用地的土地使用權(quán)作為貸款抵押物向銀行貸款。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣(mài)土地使用權(quán)，并從價(jià)款中優(yōu)先受償。這時(shí)候就很難維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益了。

　　第二，企業(yè)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)，沒(méi)有辦理土地資源使用權(quán)證就無(wú)法研究發(fā)現(xiàn)學(xué)生自己需要購(gòu)買(mǎi)的是無(wú)土地使用權(quán)的違規(guī)建筑；

　　第三，不能進(jìn)行二手房交易，很多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時(shí)，只想找開(kāi)發(fā)商換土地使用權(quán)，但此時(shí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)空置；

　　第四，它在拆遷補(bǔ)償期間遭受了損失，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償不僅包括房屋所有權(quán)的價(jià)值，還包括土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，實(shí)行“雙證書(shū)”制度，可以有效地避免這種糾紛，確保房地產(chǎn)交易的安全。

　　法律依據(jù)

　　《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百四十三條

　　具備下列條件的民事法律行為有效：

　?。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳?yīng)的民事行為能力；

　　（二）意思表示真實(shí)；

　?。ㄈ┎贿`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》 第五百九十七條

　　因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。

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