買受人向開發(fā)商支付購(gòu)房款后，若開發(fā)商存在違約行為侵犯了買受人的合法權(quán)益，那么在何種情況下，買受人有權(quán)主張開發(fā)商退房？本文北京房產(chǎn)律師為大家進(jìn)行詳解。

　　1、開發(fā)商所銷售的房屋未取得商品房預(yù)售許可證

　　【相關(guān)規(guī)定】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱”司法解釋“）第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　　【法律分析】若買受人所購(gòu)買的房屋尚未取得商品房預(yù)售許可證明，因開發(fā)商銷售房屋的行為違反了效力性法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方所訂立的合同依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱“合同法”）第五十八條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還買受人所支付的購(gòu)房款，并且買受人還可要求開發(fā)商按照其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2、開發(fā)商向買受人出售的房屋上存在抵押，或者開發(fā)商又將該商品房出售給第三人，或者該商品房屬于拆遷安置房

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第八條規(guī)定： 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！端痉ń忉尅返诰艞l規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　【法律分析】在該種情況下，因買受人所購(gòu)買的房屋存在被抵押或者出賣給第三人或者該房屋屬于拆遷安置房，而使買受人在支付購(gòu)房款后無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故在該種情況應(yīng)當(dāng)允許買受人解除商品房買賣合同，并有權(quán)向開發(fā)商主張違約責(zé)任。需要注意的是，若開發(fā)商在買受人購(gòu)買的房屋上設(shè)立抵押進(jìn)行貸款，則開發(fā)商可以通過(guò)償還抵押貸款消滅抵押權(quán)，以確保買受人能夠取得該房屋的所有權(quán)。

　　3、開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！端痉ń忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　【法律分析】關(guān)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，則要區(qū)別分析：

　　1、若開發(fā)商向買受人交付的房屋若未取得竣工驗(yàn)收備案表，則買受人有正當(dāng)理由可以拒絕收房；

　　2、若開發(fā)商向買受人交付的房屋具備竣工驗(yàn)收備案表，則非屬于房屋主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題的情況下，買受人無(wú)正當(dāng)理由不能夠拒絕收房，收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量瑕疵的，有權(quán)要求開發(fā)商履行維修義務(wù)；

　　3、若開發(fā)商向買受人交付的房屋雖然取得竣工驗(yàn)收備案表，但房屋的主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量存在問(wèn)題，經(jīng)檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，或者房屋存在質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)影響買受人正常的居住使用時(shí)，則買受人有權(quán)向開發(fā)商主張解除合同，并要求開發(fā)商根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度進(jìn)行賠償。

　　4、開發(fā)商交付的房屋實(shí)際面積與約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%

　　 ? ? 【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　【法律分析】買受人在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際面積與商品房買賣合同中約定面積誤差比超過(guò)3%時(shí)，因該差額已經(jīng)超過(guò)買受人對(duì)商品房面積的合理預(yù)期，在該種情形下，買受人可以自行選擇接受房屋并就差額面積與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算，也可以選擇解除商品房買賣合同，要求開發(fā)商退房。

　　5、開發(fā)商逾期交付房屋

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　【法律分析】對(duì)于開發(fā)商逾期交房的法律后果，一般雙方在商品房買賣合同中均會(huì)有明確約定，即約定開發(fā)商向買受人支付逾期交房的違約金和買受人解除合同的條件，因此當(dāng)雙方在合同中約定的解除條件成就時(shí)，若買受人想要解除合同，則需要按照第十五條中約定的程序向開發(fā)商行使催告權(quán)，經(jīng)買受人催告后開發(fā)商在三個(gè)月內(nèi)未履行交房義務(wù)的，則買受人可以要求解除合同； 若買受人未向開發(fā)商進(jìn)行催告，那么在合同中約定的解除合同條件成就后一年之內(nèi)買受人仍未行使合同解除權(quán)的，則買受人以逾期交房為由要求開發(fā)商解除合同的權(quán)利即滅失。

　　在此提醒各位買受人：這里一年的期間是除斥期間，不能中斷、延長(zhǎng)，若買受人過(guò)期不行使該權(quán)利，則之后即不能以逾期交房為由主張解除商品房買賣合同，之所以這樣規(guī)定，也是為了保證交易的穩(wěn)定性，因此一旦出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房的情形，買受人要及時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　6、開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書

　　【法律分析】關(guān)于開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)買受人是否可以解除商品房買賣合同，一般是由雙方在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，故該種情形下買受人要求解除合同行使的解除權(quán)屬于約定解除而非法定解除。不過(guò)，若開發(fā)商銷售的房屋具備商品房預(yù)售許可證，且取得竣工驗(yàn)收備案表時(shí)，買受人在一般情況下是能夠取得該商品房的產(chǎn)權(quán)證書，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。

　　7、開發(fā)商擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而未通知買受人

　　【法律分析】關(guān)于買受人因開發(fā)商擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而解除商品房買賣合同的情形，通常是由雙方當(dāng)事人在商品房買賣合同中進(jìn)行約定。一般情形下，在開發(fā)商進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)買商品房的質(zhì)量及使用功能的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)后通知買受人，而買受人在收到通知后有權(quán)決定接受還是退房。但開發(fā)商未按照約定時(shí)間書面通知買受人的，則買受人有權(quán)拒絕收房并向開發(fā)商要求退房。

　　8、開發(fā)商存在其他的違約行為，導(dǎo)致買受人不能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的

　　 ? ? 【法律分析】若開發(fā)商的違約行為對(duì)買受人購(gòu)買該套商品房造成了重大影響，比如開發(fā)商向買受人承諾出售的房屋是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房，而后又無(wú)法兌現(xiàn)，導(dǎo)致買受人不能夠?qū)崿F(xiàn)其合同目的，則買受人根據(jù)《合同法》第九十四的規(guī)定，有權(quán)向開發(fā)商主張解除商品房買賣合同。

　　需要北京房產(chǎn)律師提醒注意的是，買受人以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除商品房買賣合同的，需要針對(duì)不同的情況進(jìn)行具體分析。最后，若買受人決定通過(guò)法律途徑退房的，則首先要查看雙方在商品房買賣合同中是否約定了爭(zhēng)議解決方式，該約定是否有效；在明確約定且約定有效的情況下，則應(yīng)該根據(jù)約定選擇爭(zhēng)議解決方式。其次，若雙方在商品房買賣合同中未明確約定，則買受人在選擇受理法院時(shí)，因雙方之間的糾紛屬于合同糾紛，應(yīng)當(dāng)選擇被告（即開發(fā)商）住所地人民法院或者合同履行地的人民法院，而不能適用不動(dòng)產(chǎn)的專屬管轄。